개인회생 신청 시 본인 소유의 부동산은 어떻게 처리하는지 궁금해 하시는 사항들에 대하여 간략히 정리해 보겠습니다.
부동산을 보유하시면서 개인회생을 진행하시는 경우 법원에서는 부동산을 처분하면 얼마가 나오는지를(청산가치) 계산하여, 그 재산가치 이상을 채권자에게 변제하도록 권고합니다. (청산가치 보장 원칙)

청산가치는 재산을 처분했을 때 금액으로 환산한 것을 말하는데, 여기에는 부동산과 차량, 선박, 금융자산, 보험환급금, 퇴직금, 채권, 상업용 시설, 자재, 보증금 등 자산이 될 수 있는 것은 모두 포함됩니다. 또한 유채동산(가재도구 등)을 제외한 배우자 소유의 위 재산을 모두 평가하며, 채권은 대개 50%를 적용하고 있습니다. 공무원 퇴직금은 재산에서 제외되며, 일반 직장인의 퇴직금은 50%를 적용합니다. 배우자 재산은 50%를 적용하고 있습니다.

부동산의 평가는 아파트의 경우 대개 KB시가를 기준으로 하고, 빌라나 개인주택, 토지 등은 공시가격에 1.3배 정도로 환산한 금액으로 하여 이 평가한 금액에서 담보대출 잔액과 세입자 보증금을 공제합니다. 이를 법률용어로는 청산가치라고 하며, 청산가치 보장의 원칙이라고 하여 개인회생에서는 청산가치 이상을 납부하는 변제계획을 작성하도록 하고 있습니다. 청산가치가 크면 당연히 그만큼 변제금액도 늘어나게 되는 것이며, 채무자의 원래 소득이 크면 납부하는 금액이 크기 때문에 추가 부담이 없겠지만, 소득금액이 적으신 분은 청산가치 이상 납부하시려면 추가 부담이 생기는 현상이 나타납니다.

이와 같이 청산가치를 계산하여 변제계획에 반영하면 이 부동산은 본인의 순재산이 되는 것이며, 매각하실 수도 있고 매각대금의 사용도 자유롭게 됩니다. 예를 들어 부모님께 빌린 돈이 채무로 인정받지 못해서 변제계획에 들어가지 않았다면 세입자 보증금과 담보대출을 변제한 후 남은 돈으로 부모님 채무를 상환하실 수 있습니다.
세입자 보증금과 담보대출은 별제권이라 하여 개인회생 변제금액 외에 별도로 지급 및 변제하셔야 합니다.

변제금액은 채무자가 보유한 총재산의 평가금액과 채무자의 소득을 계산하여 둘 중 하나를 적용하여 결정하게 되고, 실무에서는 이 둘 중 큰 금액으로 납부하도록 하고 있습니다. 예를 들면 재산의 청산가치로 환산하면 월 100만원을 납부하게 되고, 채무자의 소득금액으로 계산했을 때 월 70만원을 납부하게 되는 경우, 법률은 둘 중 큰 금액인 100만원을 납부하도록 규정하고 있는 것입니다.

세입자가 살고 있는 경우 압류가 되는지 문의하시는 경우가 있는데요, 세입자가 있더라도 압류는 할 수 있지만, 먼저 살고 있는 세입자가 선순위 자격입니다.